オーナー様へ 賃貸借契約の種類

賃貸借契約の種類

（1）普通建物賃貸借契約

　一般に締結される賃貸借契約の多くは、普通建物賃貸借契約です。普通建物賃貸借契約の契約書は、特に決めごとがなく管理会社が独自に契約書を作成しています。極端な話をすると、書面でなくても口頭で契約が成立します。この自由な契約の特徴が、近年多くのトラブルと紛争時の裁判に非常に影響していることは、まだあまり知られおりません。

 

　もうひとつ大きな特徴として、貸主が更新を拒否する為には、期間の満了6ヶ月前から１年前までに更新をしない旨の通知を行い、且つ、「正当な事由」が必要です。この「正当な事由」というのがくせ者で、例えば貸主の住む家が自然災害や火災などで焼失してしまい、現在貸している家に住むしかなくなってしまった。これぐらいの「やむを得ない理由」がないと賃貸借契約の更新を貸主の側から拒否することが出来ません。老朽化による建替えやリフォーム、耐震補強などの理由だけでは退去をさせることは非常に困難です。

（２）定期建物賃貸借契約

　定期建物賃貸借契約とは、更新しないことを定めた賃貸借契約であり、期間満了により当該賃貸借契約は終了します。契約は公正証書等の書面で行わなけ ればなりません。更新の有無を定めるには、貸主が予め、①更新が無く契約期間が期間満了により必ず終了する旨の契約書を交付する。②事前に説明をす る。以上の二つ行わなければなりません。この二つを怠ると、普通建物賃貸借 契約、つまり更新が可能な契約になってしまいます。且つ、更新の有無を定め た賃貸借契約には、定期建物賃貸借契約書とは別に定期建物賃貸借である旨の 書面を交付し説明しなければなりません。つまり、定期建物賃貸借契約を締結 するには、それを取り扱う管理会社に相当の知識を習得しておくことが求めら れます。

　活用例としては、定期建物賃貸借契約を１年もしくは２年毎の再契約型にしておくことで、不良な入居者を期間満了時で必ず退去させることができ、優良 な入居者を確保することが出来ます。その他には、老朽化した建物や築２０年を超えた物件等の大規模修繕に備え、普通建物賃貸借契約を徐々に定期建物賃 貸借契約に変更し、全室退去後に一度に大規模修繕をすることが可能です。ですが普通賃建物貸借契約ですと、前述通り「正当な事由」なくして退去させようとすると、立退き料が発生してしまいます。10万円以下の家賃であれ ば、100万円位が立退き料の相場になり、非常に高額になってしまいます。 つまり用途によっては、定期建物賃貸借契約にすることメリットが大いにあります。

（３）普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の相違点

	普通建物賃貸借契約	定期建物賃貸借契約
1.　契約方法	書面でも口頭でも可　（口頭の合意だ けでも契約は成立するが、紛争防止 の観点から、契約書を作成し、契約 条件を明確にしておくことが望ましい ）	①公正証書等の書面による。 ② 「更新がなく、期間の満了により終 了する」ことを契約書とは別に、あら かじめ書面を交付して説明しなけれ ばならない。
２．更新の有無	有り 更新には合意に よる更新と法定更新がある。	無 （ただし、当事者 の合意により、再契約をすることがで きる。
３．契約期間の上限	①2000（平成12）年3月1日より前の契 約は20年 ②2000（平成12）年3月1日以降の契 約は無制限	無制限
４．１年未満の契約	「期間の定めのない契約」とみなされ る。	有効
５．賃料の増減	第３２条の規定による。ただし、一定 の期間、賃料を増減しない旨の特約 がある場合には、その定めに従う。	特約がある場合、第３２条（賃料増減 請求権）の規定は適用されない。
６．借主の中途解約	中途解約特約がある場合には、その 定めに従う。	①　床面積200㎡未満の居住用建物 については、借家人が、転勤、療養、 親族の介護等のやむを得ない事情に より、建物を生活の本拠として使用す ることが困難となった場合には、借家 人の方から中途解約の申し入れをす ることが可能（申込れ日後１ヶ月の経 過により賃貸借契約は終了）。 ②　①以外の場合は途中解約に関 する特約があればその定めに従う。

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